[부동산] 계약 전입신고 / 확정일자

안녕하세요, 달님입니다!
자취 5년차! 월세 또는 전세 계약을 하면, 전입신고를 하고 확정일자를 받아야한다고 합니다.
저 역시도 계약할 때 동사무소로 가서 전입신고를 하고, 확정일자를 받았었는데요.
정확한 이유는 알지 못한 채, 진행했던 거 같아요. (부모님과 부동산 업체분이 해야한다고 해서 했던 기억이..)

전입신고와 확정일자가 왜 중요한지, 어떻게 해야하는 건지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

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전입신고란

주민등록법 제16조(거주지 이동)

하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고 의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장/군수 또는 구청장에게 전입신고를 해야한다.

 

거주지를 이동하게 되면, 전입신고 신고 의무자가 되는데요. 전입한 날부터 14일 이내 신고를 해야하며, 기간 내 신고하지 않을 경우 과태료(5만원)가 부과됩니다.

전입신고 완료 다음날 0시 & 주택인도(=입주) 를 완료하게 되면 "대항력"이 발생하게 되는데요.

"대항력"이란 임자인이 제 3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻합니다. 집주인이라면 큰 의미가 없지만, 임차인이라면 임차권 보장을 받기 위한 큰 의미가 부여됩니다.

대항력을 얻으면 전월세로 사는 도중 집주인이 바뀌어도 이전 주인과의 계약에 의한 권리를 행사할 수 있습니다.

 

 

# 대항력

일반 매매(상속&증여 포함)에서의 대항력

▶ 집주인이 바뀌었어도 보증금을 돌려받기 전까지 임차권을 보장 받을 수 있습니다.

 

경매&공매에서의 대항력

▶ 말소기준권리일을 기준으로 말소기준권리일 이전에 대항력을 발생시켰다면 경매&공매에서 보증금을 배당받을 수 있습니다. 말소기준권리일 이후 대항력이 발생했다면 낙찰자는 세입자의 보증금에 대한 책임을 부담하지 않아도 됩니다.

 

* 말소기준권리란 통상적으로 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 말소기준권리일 이전의 권리는 경매 낙찰자에게 인수되어 이어지지만, 말소기준권리일 이후의 권리는 매각 후 전부 사라지므로 경매 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.

 

 

 

확정일자란

확정일자란 임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜입니다.

확정일자 기준으로 보증금에 대한 우선변제권을 가지게 됩니다.

 

만약 살고 있는 건물(집)이 경매로 넘어가게 되는 경우, 건물 담보를 설정한 사람들이 우선적으로 배당을 받고, 남은 배당금을 가지고 임차인과 다른 채권자들이 배당을 받게 되는데요. 이럴 때 확정일자를 받지 않은 임차인은 다른 채권자들 뒤로 순위가 밀려나게 되지만, 확정일자를 받아놓으면 우선순위를 부여 받게 됩니다.

 

* 우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 확정일자를 받은 경우, 임차주택이 경매 또는 공매에 부쳐졌을 때, 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리가 부여됩니다.

 

 

예를 들어보겠습니다.

주택 전입신고와 확정일자를 2022년 2월 22일에 받은 A주택의 임차권자 김씨가 있습니다.
→ 근저당일이 2022년 1월 11일인 경우, 임차원자 김씨의 우선변제권 효력 발생일(2022년 2월 22)보다 이전이므로 우선변제권이 주어지지 않습니다.(대항력 없음)
→ 근저당일이 2022년 3월 3일인 경우, 우선변제권 효력 발생일(2022년 2월 22)이 이후이므로 우선변제권을 가지게 됩니다.

 

※ 즉, 전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 주장하고, 보증금을 지키기 위해 필요합니다.

 

 

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지금까지 전입신고와 확정일자가 무엇인지, 왜 필요한지에 대해 알아보았습니다.
다음에는 전입신고와 확정일자를 어디서 받을 수 있는지 그 절차에 대해 알아볼게요!
우리 모두 자신의 권리와 보증금을 안전하게 지키자구요!

 

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